Choisir un amortissement direct ou indirect pour mon crédit hypothécaire ?
Généralité
La banque vous prête 80% de la valeur du bien immobilier acheté. De votre côté, vous apportez 20% de fonds propres et payez les frais d’achats qui peuvent varier selon les cantons en Suisse romande (5% sur Vaud ; 4% à Fribourg).
Sur le montant de 80% prêté, la banque divisera son prêt immobilier en deux parties :
- 65% de la valeur du bien = 1er rang
- 15% de la valeur du bien = 2ème rang
Le solde restant de 20% de la valeur du bien correspond à l’apport de vos fonds propres.

Remboursement de la dette
Seul le 2ème rang sera exigé d’être amorti, soit les 15% de la valeur du bien immobilier acheté. Si l’emprunt hypothécaire qui vous a été octroyé par la banque, est inférieur au montant du 65% de la valeur du bien acheté, vous n’aurez nul besoin d’amortir la dette.
La durée de l’amortissement du 2ème rang peut varier et correspond généralement à 15 ans. La banque demandera que le prêt hypothécaire du 2ème rang soit totalement remboursé au plus tard à l’âge légal de la retraite du preneur de crédit. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, il sera aisé à la banque de revendre le bien au minimum au prix du premier rang.
Amortissement direct
L’amortissement direct rembourse directement le prêt l’hypothécaire par des versements réguliers (amortissement) convenus avec le créancier. Chaque versement (amortissement) réduit votre dette et par conséquent les intérêts hypothécaires. En contrepartie, les avantages fiscaux sont moindres à terme puisqu’au fur à mesure des années vos intérêts hypothécaires diminuent. L’amortissement annuel se monte à 1% de la dette hypothécaire et au bout de 15 ans vous aurez remboursé totalement le montant du deuxième rang.
Amortissement indirect
L’amortissement indirect ne rembourse pas (directement) le prêt hypothécaire qui reste un montant constant. Vous payez les intérêts de votre crédit sur une base trimestrielle et versez chaque année un montant (amortissement) convenu avec votre créancier sur un compte de pilier 3a. Ce 3ème pilier, fiscalement avantageux, est mis en gage en faveur de votre créancier hypothécaire pour rembourser une partie du prêt au plus tard à l’âge de la retraite. Le montant que vous versez chaque année sur le compte de 3ème pilier ainsi que les intérêts de l’hypothèque sont déductibles dans votre déclaration fiscale. En outre, la dette hypothécaire peut être déduite de la fortune imposable de l’emprunteur. Il est donc intéressant de garder un endettement élevé.
Enfin, si vous choisissez l’amortissement indirect et qu’à l’échéance fixée par votre contrat, votre bien immobilier a pris de la valeur, il est possible que vous n’ayez pas à rembourser le montant du 2ème rang qui pour rappel, est la partie obligatoirement amortissable/remboursable.
Exemple chiffré pour l’amortissement indirect
Un bien immobilier acheté à CHF 1’000’000.– (appartement, maison, villa, immeuble)
Prêt hypothécaire de 80% , soit au total CHF 800’000.– dont :
- une part de 65%, soit CHF 650’000.– = 1er rang
- une part de 15% amortissable en 15 ans, soit CHF 150’000.– = 2ème rang
Si au bout de 15 années, le bien immobilier a pris de la valeur et finalement vaut maintenant CHF 1’300’000.–, vous n’aurez plus besoin d’amortir le 2ème rang car le prêt existant de CHF 800’000.– représentent 62% de la nouvelle valeur de votre logement immobilier (CHF 1’300’000/800’000 = 0.62%).
Il ne faudrait pas qu’à l’âge de la retraite que le montant total du prêt hypothécaire dépasse 65% de la valeur du bien immobilier. Il est primordial de prendre ses dispositions pour que le règlement des intérêts de la dette hypothécaire reste tenable. Proche de la retraite, il serait alors judicieux de mixer l’amortissement indirect avec des remboursements directs du prêt hypothécaire pour garder les avantages fiscaux.
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