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Estimation immobilière : l’importance de fixer un avis de valeur

L’estimation d’un bien immobilier est l’une des étapes les plus importantes de votre projet. Elle détermine si votre logement sera pris au sérieux sur le marché immobilier par les acheteurs. Cette étape clé doit être soigneusement traitée.

Une estimation de valeur juste et bien détaillée par notre courtier immobilier expérimenté prépare le terrain à la négociation avec les futurs acquéreurs. Elle permettra à notre agent immobilier breveté de lever les objections des acquéreurs et défendre bec et ongles le prix de vente convenu.

Estimation immobilière gratuite réalisée par un Expert avec brevet

Notre méthode d’estimation immobilière

Nous évaluons votre bien en réalisant une étude comparative du marché. Autrement dit, nous comparons votre logement avec tous les biens similaires actuellement sur le marché immobilier et surtout ceux vendus ces derniers mois. Notre estimation du prix contient :

  • L’avis d’estimation (valeur intrinsèque, valeur vénale) avec une faible marge d’écart (5 à 10%)
  • L’avis de valeur sans marge d’écart : la valeur unique
  • Les différents prix paliers (entre deux typologies de logement et les prestations existantes/absentes)

Notre expert immobilier est parfaitement conscient que l’estimation immobilière sert à communiquer une information fiable sur la valeur du bien, sur laquelle vous allez vous appuyer pour un autre projet de vie ou lors d’un partage familial, une succession, un divorce, une donation.

Rien ne vaut l’expérience terrain de votre agent immobilier !

Le facteur temps est primordial

Un bien au juste prix devrait idéalement se vendre dans les 4 mois. votrecourtier.ch SA fournit une estimation immobilière gratuite et réaliste de votre propriété (valeur du marché) et fixe avec vous une marge de négociation pour aboutir si nécessaire à un résultat plus rapide. Notre défi sera bien entendu de vendre au sommet de cette marge. Un courtier chevronné connaissant le marché local créera les conditions optimales pour la vente de votre logement, et se positionnera intelligemment sur le web sans arroser à tout va. Il effectuera les visites en filtrant les personnes dont le budget d’achat et les critères ne correspondent pas.

Nous sommes rémunérés uniquement en cas de vente, notre réussite est avant tout la vôtre !

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Le piège de la surestimation

L’estimation immobilière est la première étape de tout projet réussi, son rôle est crucial car elle permet au propriétaire de pouvoir établir sa capacité financière nécessaire à l’accomplissement de son projet.

Vous devez absolument garder en tête l’objectif d’obtenir une valeur réelle de votre bien sur le marché et veiller à ce que l’agent immobilier n’est pas en train de surestimer le prix du logement dans le but de plaire pour obtenir le mandat de vente. Estimer la valeur réelle à laquelle votre bien pourra se vendre sur le marché est un métier en soi. Pour la vente de votre logement, choisissez l’estimation du courtier qui se base sur son expérience terrain pour calculer l’avis de valeur. C’est toute la différence entre le marché réel et le marché théorique.

L’inadéquation entre le prix surestimé et le prix de vente réel d’un bien aboutit au blocage total de la commercialisation sur plusieurs mois.

Il ne suffira pas de sortir de ce blocage en procédant à quelques petites baisses. Les acquéreurs auront perdu confiance en ces baisses de prix successives et se méfient toujours d’un bien invendu sur le marché. Lorsqu’un bien est considéré comme grillé, seule une baisse significative du prix peut permettre d’en relancer la vente immobilière. La conséquence est de se retrouver à vendre le bien en dessous de sa valeur de marché.

Alors que si au départ il avait été mis en vente selon sa valeur réelle, il aurait été vendu sans peine.

Une estimation immobilière n’est pas une enchère !

Un avis de valeur sert à déterminer le prix réel du bien sur le marché immobilier pour une vente réalisée dans un délai raisonnable. Le prix et l’emplacement sont les premiers critères retenus par les acheteurs dans leur recherche. Il importe de ne pas fixer une valeur d’estimation de manière arbitraire.

L’estimation immobilière du bien ne doit pas reposer sur les attentes du vendeur mais uniquement sur la réalité du marché immobilier.

Lorsqu’un propriétaire accorde sa confiance et le mandat à l’agence immobilière qui a estimé le bien au plus haut, on appelle cela l’enchère « au plus offrant ». Le piège de la surestimation amène au stade malheureux du « bien grillé ».

Lors d’un partage familial, une succession, un divorce, une donation, optez pour l’avis d’estimation immobilière plus étendu qui analysera l’état réel du bâtiment, la qualité des matériaux, son emplacement et son environnement ainsi que son potentiel d’agrandissement. Dans le cas d’un immeuble locatif, la valeur de rendement sera aussi calculée. L’estimation de la valeur vénale n’est souvent pas suffisante lors d’une succession.

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Profil Alexandre Mirfassihi votrecourtier.ch

Témoignages

Expertise de qualité

En tant qu’investisseur, je devais pouvoir me reposer sur l’expertise d’un courtier expérimenté et reconnu sur le marché. Je tiens à vous remercier pour vos conseils, M. Mirfassihi.

M. P. Duperret, Epagny

100% zu empfehlen!

Die Professionalität und der angenehme Umgang heben Alexandre Mirfassihi ganz klar von der grossen Masse der Immobilienmakler ab. 100% zu empfehlen!

Marcell Muller, Rossinière

Excellente prestation

J’aimerais relever l’excellente prestation de M. Alexandre Mirfassihi, qui a su relever le défi que je lui avais fixé, soit de vendre mon appartement de 4.5 pièces à Marly en trois semaines avec une reprise par l’acquéreur de mon prêt hypothécaire. Par ses compétences, son comportement et son engagement, il a su accompagner les acquéreurs dans leur démarche. Je vous remercie chaleureusement de votre excellent travail et ne pourrai que recommander vivement votre agence votrecourtier.ch SA.

M. D. Dougoud, Marly

Sincères remerciements

Je vous remercie pour votre travail, votre professionnalisme et le suivi du dossier pour notre achat. Ce fut un réel plaisir de traiter avec vous.

Mme A. Ayer, Fribourg

Sympathique et professionnel

Alexandre Mirfassihi m’a aidé à trouver ma future maison à Epalinges. Alexandre m’a soutenu et accompagné dans toutes les démarches nécessaires jusqu’à la signature du contrat de vente. C’était un plaisir d’avoir eu à faire à une personne aussi sympathique et professionnelle que Alexandre!

C. Neumann, Lausanne

Des conseils avisés

Monsieur Mirfassihi nous a particulièrement bien conseillés lors de l’achat de notre maison. Répondant à chacune de nos questions (même le weekend) avec beaucoup de professionnalisme, il nous a permis de conclure cette affaire dans des délais très courts et en toute quiétude.

J.Mermod, Lutry

Conseillés et soutenus

Nous nous sommes sentis bien conseillés et soutenus tout au long du processus d’achat. Nous nous réjouissons maintenant de la mise en œuvre prochaine du projet de construction

R. Troy, Zürich

100% professionnel

Une très bonne personne et très professionnel je vous remercie beaucoup.

A. Femandes, Bulle

Très réactif et efficace

Je remercie votrecourtier.ch, l’agence immobilière de Fribourg pour son professionnalisme et son accompagnement tout au long de mon projet. M. Mirfassihi est très réactif et efficace. Au top !

L.Dind, Fribourg

Une agence immobilière chaleureuse

Dans le cadre d’un premier contact en vue de l’acquisition d’un appartement, nous avons pu apprécier l’accueil qui nous a été réservé par l’agence immobilière : votrecourtier.ch sa. C’est un encouragement à poursuivre favorablement.

Adato Avocat, Lausanne

Professionnalisme et réactivité

Je remercie M. Mirfassihi pour son professionnalisme, sa réactivité ainsi que sa rapidité d’exécution à la tâche. Je n’hésiterais pas à recommander ses services à toute personne souhaitant acquérir ou vendre un bien, c’est une personne de confiance et je le remercie pour les très bons contacts que nous avons eus lors de l’acquisition de mon appartement!

N.Grangier, La Tour-de-Trême

Nous estimons tous types de biens immobiliers

  • Villa
  • Appartement en propriété par étage (PPE)
  • Maison avec terrain
  • Terrain nu constructible
  • Parcelle à valoriser
  • Un droit de superficie (DDP)
  • Un objet d’exception
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Vendu rapidement alors que les propriétaires avaient mandaté d’abord une autre agence, projet de 4 villas modernes

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FAQ

votrecourtier.ch SA achète-t-elle des parcelles et des maisons avec terrain pour son compte ?

Nous achetons en notre nom (ou en partenariat avec des constructeurs) des parcelles constructibles et des maisons avec un terrain pour nos projets immobiliers sur Fribourg, Vaud et Genève. Nous étudierons toutes propositions sérieuses et vous soumettons rapidement une offre d’achat financièrement solide avec les garanties souhaitées. Et faisons de vous des propriétaires fonciers des plus satisfaits avec une vente immobilière sans tracas.

Faire estimer mon logement par un agent immobilier, est-ce bien nécessaire ?

L’estimation d’un bien immobilier est l’une des étapes les plus importantes de votre projet. Elle détermine si votre logement sera pris au sérieux sur le marché immobilier par les acheteurs. Cette étape clé doit être soigneusement traitée.

Une estimation immobilière bien détaillée par un courtier immobilier expérimenté prépare le terrain à la négociation avec les futurs acquéreurs. Une estimation réalisée par un agent immobilier expérimenté permettra de lever les objections des acquéreurs et défendre le prix de vente. N’est-ce pas ce que vous attendez de votre courtier immobilier ? Estimer la valeur réelle de votre logement en toute objectivité, défendre comme un roc vos intérêts et vendre au prix convenu ! C’est pourquoi, vous pouvez choisir votrecourtier.ch SA comme partenaire de votre projet de vente.

Faire estimer mon bien immobilier, est-ce payant ?

Un expert local breveté estimera gratuitement et sans engagement votre maison, votre appartement, votre terrain ou votre immeuble. Et, cerise sur le gâteau, il le fera avec plaisir et prendra son temps pour répondre à vos questions. Notre agent immobilier breveté est parfaitement conscient que la fixation d’un juste prix est capitale pour la suite de votre projet.

Votre rapport d’estimation est-il reconnu par les banques ?

Effectivement, votrecourtier.ch SA est votre interlocuteur reconnu sur le marché immobilier si vous avez besoin d’une estimation immobilière acceptée par les banques. Notre expert et développeur immobilier avec brevet fédéral rédige un rapport détaillé en estimant la valeur intrinsèque, la valeur vénale ainsi que la valeur de rendement de votre bien immobilier, si nécessaire.

Puis-je aussi utiliser votre rapport d’estimation lors d’un partage familial, une succession, un divorce ou une augmentation de mon hypothèque ?

Oui, et ceci est un de nos atouts indéniables. Nous sommes régulièrement sollicités par les notaires et les banques pour calculer la valeur vénale et valeur de rendement d’un bien immobilier lors d’une succession, un divorce ou partage familial. Aucune plateforme d’estimation immobilière en ligne n’est suffisamment précise et montre rapidement ses limites face à un contexte particulier. Notre courtier breveté se déplace volontiers pour visiter votre bien et avec son œil avisé, il déterminera la valeur intrinsèque, la valeur vénale et valeur du marché de votre patrimoine immobilier. Profitez d’une veille permanente sur les objets concurrents en vente dans votre secteur afin de placer votre bien sur le podium des meilleures opportunités du marché immobilier.

Choisir une estimation en ligne ou plutôt demander la visite de mon bien par un courtier expérimenté ?

Notre expert breveté bénéficie de son expérience du terrain et connaît les spécificités de son marché. Surtout, il dispose d’un historique de ventes immobilières réalisées dans la région qui lui permettent d’être précis dans le cadre de l’estimation d’un bien immobilier. Avec nous, vous obtenez une estimation détaillée de votre bien immobilier dans les 2 jours ouvrables.

Les estimateurs en ligne indiquent un montant avec une marge bien trop grande (souvent + de 20%) et avec peu de précision. Leur seul avantage est de sortir en quelques minutes un prix qui vous permettra d’avoir une idée approximative de la valeur. Mais que faire de cette estimation immobilière qui peut vous induire en erreur si vous souhaitez vendre vous-même ? Aucune plateforme d’estimation immobilière en ligne n’est suffisamment précise et montre rapidement ses limites face à un contexte particulier car le marché réel est bien différent.

Je veux fixer un prix de vente élevé et si cela ne se vend pas, c’est facile, je n’ai qu’à baisser le prix.

Ne pas tenir compte de notre valeur d’estimation et à vouloir trop gagner conduirait votre bien à rester longtemps invendu. Vous seriez alors obligé d’en baisser le prix. Par ailleurs, les acquéreurs potentiels saisiraient l’occasion de négocier encore davantage, car des baisses successives n’inspirent pas confiance. Cette spirale représente un vrai danger pour le vendeur d’un bien immobilier.

Quelles sont les raisons qui peuvent amener un client à soumettre une offre d’achat ?

Le choix du notaire revient-il à l’acheteur ou au vendeur-propriétaire ?

Pour être valable, les ventes immobilières en Suisse requièrent un contrat sous forme authentique signé devant notaire. A noter qu’il est obligatoire de mandater l’étude du notaire dans le canton où se situe le bien immobilier.

Il est de coutume de laisser le choix du notaire à l’acheteur puisqu’en fin de compte c’est lui qui paiera les frais d’acquisition. Une exception à cette règle est la vente sur plan de projets neufs. En effet, le promoteur immobilier peut imposer le choix du notaire car ce dernier ayant constitué le verbal de fractionnement, la PPE et son règlement, etc., il est plus à même de connaître l’historique de l’acquisition du terrain, la complexité juridique du projet neuf à vendre (servitudes, DDP, constitution PPE, etc.) et de pouvoir ainsi répondre précisément aux questions des acheteurs.

Lien officiel pour choisir son notaire en Suisse romande : notaires.ch

À combien se montent les frais d’achat lors d’une acquisition immobilière ?

Le montant des frais d’achat varie selon le canton, la valeur du bien mentionné dans l’acte de vente et les démarches tierces à entreprendre par le notaire.

  • Dans le canton de Vaud, les frais d’achat correspondent env. à 5% du prix de vente.
  • Dans le canton de Fribourg, les frais d’achat correspondent env. à 4% du prix de vente.

À noter qu’il faudra ajouter à ce pourcentage les frais de constitution de la cédule hypothécaire.

Lien pour Vaud et Fribourg du calcul approximatif des prestations du notaire : notaires.ch/combien-ca-coute

Lien pour Genève du calcul approximatif des prestations du notaire : notaires-geneve.ch/fr/frais-immobiliers

Est-ce à l’acheteur ou au propriétaire vendeur de payer les frais d’achat ?

Les frais d’acquisition sont en principe à la charge de l’acheteur. Il arrive dans de rare cas qu’ils soient en partie offerts par le propriétaire vendeur. Il s’agit de situations où le promoteur immobilier souhaite accélérer la vente de plusieurs lots d’un projet neuf vendu sur plan en prenant en charge tout ou partie des frais d’achat (frais d’acquisition). Il arrive aussi (rarement) que le promoteur immobilier paie en partie ou en totalité les frais de constitution de la cédule hypothécaire (ou la cède en partie ou en totalité si elle est déjà constituée); geste commercial dans le but d’accélérer la vente de son projet immobilier.

Taux de courtage préférentiel selon les conditions du projet