< Retour au blog

Par Alexandre Mirfassihi, Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) et de l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV) – votrecourtier.ch SA, Vaud et Fribourg.

Oui. Dans le canton de Vaud comme dans le canton de Fribourg, l’établissement d’un Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB®) est obligatoire avant de vendre un bâtiment d’habitation existant — maison individuelle, villa, appartement en PPE ou immeuble. Il doit être communiqué à l’acheteur au plus tard à la signature de l’acte de vente et reste valable dix ans.

Le CECB est délivré par un expert certifié en efficience énergétique. Il classe le bâtiment de A à G selon trois échelles distinctes, détaillées ci-dessous : la qualité de l’enveloppe, l’efficacité énergétique globale des installations, et les émissions directes de CO2.

Qu’est-ce que le CECB et à quoi sert-il concrètement ?

Le CECB évalue trois dimensions distinctes, chacune notée séparément de A à G :

• L’efficacité de l’enveloppe du bâtiment — la qualité de l’isolation thermique : murs extérieurs, toiture, planchers, fenêtres.
• L’efficacité énergétique globale — les besoins en énergie pour le chauffage et les installations techniques ; le recours à des énergies renouvelables améliore cette note.
• Les émissions directes de CO2 — la quantité de CO2 émise par le bâtiment pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, par paliers de 5 kg/(m²·a) ; la classe A correspond à une émission nulle. Cette troisième échelle a été introduite dans l’outil CECB v6.0 en 2023 et ne prend en compte que les émissions directes sur la parcelle (mazout, gaz) — pas les émissions en amont comme l’électricité ou le chauffage à distance.

Pour un vendeur, le bénéfice va au-delà de l’obligation légale : le certificat révèle les points faibles du bâtiment avant la mise en vente, ce qui permet d’arbitrer entre vendre en l’état ou engager des travaux ciblés qui valorisent le bien. Pour un acheteur, c’est un repère de comparaison directe entre plusieurs biens.

Le CECB est-il obligatoire aussi bien sur Vaud qu’à Fribourg ?

Oui dans les deux cantons, mais la base légale diffère :

Liens des bases légales :

• Règlement sur le CECB (VD)
• Loi vaudoise sur l’énergie (LVLEne)
• Loi fribourgeoise sur l’énergie (LEn)
• SDE Fribourg — pourquoi établir un CECB

Sources vérifiées le 10.08.2026 (registre de sources fiscales et énergétiques votrecourtier.ch). Les exceptions fribourgeoises sont formulées différemment de celles de Vaud — ne pas transposer un régime cantonal à l’autre.

Quand faut-il établir le CECB avant une vente ?

Le CECB doit être prêt avant la transaction, quelle que soit sa forme : vente directe, promesse de vente ou vente à terme. Il est communiqué par le vendeur à l’acheteur au plus tard lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. En pratique, mieux vaut le commander dès la décision de vendre : le délai d’obtention (visite de l’expert CECB, calcul, émission du certificat) peut retarder une mise en vente si le vendeur s’y prend au dernier moment.

Que se passe-t-il pour un appartement ou une villa en PPE ?

Le CECB porte sur l’ensemble du bâtiment, et non sur chaque logement pris séparément. Il suffit donc qu’il soit établi une seule fois, lors de la vente du premier lot ; il reste ensuite valable dix ans pour toutes les ventes suivantes des autres lots du même immeuble. En pratique, le vendeur d’un lot en PPE doit vérifier auprès de l’administration de la copropriété si un CECB de l’immeuble existe déjà, s’il est encore dans sa période de validité, et en obtenir une copie — la validité tient à l’immeuble, mais l’accès au document, lui, doit être organisé.

Quelles sont les exceptions à l’obligation du CECB ?

Une dérogation est possible en cas de démolition prévue du bâtiment. L’obligation ne s’applique pas non plus dans les cas suivants :

• vente sur plan (bâtiment non encore construit) ;
• donations et donations mixtes ;
• cessions en lieu de partage (cession des droits successifs) ;
• transferts de propriété par succession (dévolution d’hérédité, partage successoral, legs) ;
• transferts de propriété entre époux liés au régime matrimonial, ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires à l’entretien de la famille ou de prétentions issues du droit du divorce.

Foire aux questions

Le CECB est-il exigé pour vendre un terrain nu ou un bien à démolir ?

Non. L’obligation ne concerne qu’un bâtiment d’habitation existant. Un terrain non construit, ou un bâtiment destiné à la démolition (avec dérogation accordée), n’est pas soumis au CECB.

Qui établit le CECB : le vendeur, le notaire, ou l’agence immobilière ?

C’est au propriétaire de le faire établir, par un expert CECB reconnu. Le notaire ne l’établit pas ; il en exige la transmission au moment de l’acte de vente. Une agence ou un expert en estimations immobilières peut orienter le vendeur vers un expert CECB et intégrer le résultat dans sa stratégie de mise en vente.

Cherchez-vous un courtier immobilier à Fribourg ou dans le canton de Vaud pour vous accompagner ?

Le CECB n’est qu’une étape parmi d’autres dans la préparation d’une vente. Un expert en estimations immobilières avec brevet fédéral évalue l’ensemble du dossier — valeur vénale, documents obligatoires, stratégie de mise en vente — au-delà du seul certificat énergétique.

Un CECB avec une mauvaise note (F ou G) empêche-t-il la vente ?

Non, il n’existe aucune note minimale exigée pour vendre. Le certificat est informatif : il documente l’état énergétique du bien pour l’acheteur, qui peut en tenir compte dans son offre ou dans ses projets de rénovation. Dans certains cas, une note défavorable complique surtout le financement de l’acheteur plutôt que la vente elle-même — voir la question suivante.

Une mauvaise note CECB peut-elle bloquer le financement bancaire d’un achat ?

Oui, en pratique c’est un motif de refus fréquent, même si aucune loi bancaire n’impose formellement de seuil CECB. Les banques intègrent de plus en plus la performance énergétique dans leur analyse de risque, et une note basse (F ou G) peut suffire à faire échouer un dossier — surtout pour un investisseur, dont la rentabilité future dépend aussi du coût des travaux à venir. Ce refus n’est cependant pas toujours définitif : un expert en estimations immobilières peut chiffrer un plan d’amélioration réaliste et le présenter à la banque comme un scénario crédible plutôt que de laisser la note brute parler seule. Voir l’étude de cas d’un immeuble classé G-E-G qui a tout de même trouvé son financement.

Le CECB Plus est-il utile avant de vendre son bien, ou seulement pour une rénovation ?

Le CECB Plus n’est pas exigé pour une simple vente — seul le CECB de base l’est, dans les cantons de Vaud et de Fribourg. Le CECB Plus ajoute un rapport de conseil avec au moins deux scénarios de rénovation chiffrés ; il sert surtout à obtenir une subvention du Programme Bâtiments (dès que le montant demandé dépasse CHF 10’000.-, il devient obligatoire) ou à préparer un chantier après l’achat. Pour un vendeur, il ne devient pertinent que dans un cas précis : présenter à l’acheteur un potentiel de rénovation chiffré peut faciliter la négociation sur un bien à faible étiquette énergétique — mais ce n’est jamais une obligation légale à la vente, contrairement au CECB de base.

• Vaud : subvention CHF 1’000.- (habitat individuel) ou CHF 1’500.- (autres catégories), pour les bâtiments construits avant 2000 (mesure IM-07-1, État de Vaud, vérifié le 17.08.2026).
• Fribourg : mêmes montants, même condition d’âge du bâtiment, rapport devant comprendre l’état initial et au moins deux variantes dont une rénovation complète (mesure IM-07, État de Fribourg, vérifié le 17.08.2026).

Vous préparez la vente de votre maison ou de votre appartement ?

Le CECB n’est qu’un des documents à réunir avant une mise en vente réussie. Contactez votrecourtier.ch SA pour préparer votre dossier de vente dans les cantons de Vaud et de Fribourg, ou demandez une estimation de votre bien pour connaître sa valeur vénale avant de vous lancer.

Alexandre Mirfassihi — Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral
alexandre@votrecourtier.ch — +41 78 688 73 01