Quel contrat authentique choisir pour signer la vente de mon terrain ? Et pour quel profil d’acheteur immobilier ?

3 octobre 2022

Conformément au Code des obligations suisse, les contrats de vente de biens immobiliers ne sont valides que s’ils sont réalisés par un acte authentique signé devant notaire. Il est primordial de connaître la distinction entre les 3 principaux types de vente immobilière.

D’autant plus qu’avec la nouvelle révision de la LAT (loi fédérale sur l’aménagement du territoire) , le règlement de construction de nombreuses communes à Genève, Vaud et Fribourg est en cours de révision et pas encore validé. Les vendeurs et acheteurs de parcelles ne savent plus sur quel pied danser entre un règlement actuel mais bientôt obsolète et un nouveau règlement à venir mais on ne sait pas dans quel délai.

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La vente directe

La vente directe est une vente immédiate sans condition. Le terrain actuellement constructible devient propriété de l’acquéreur sans délai (exécution & transfert de propriété immédiate) contre paiement du prix de vente total du terrain. L’acquéreur prend tous les risques financiers et juridiques inhérents à son achat foncier. Il n’est pas sûr d’obtenir rapidement son permis de construire. Dans certain cas, le permis de construire pourrait lui être refusé et la parcelle pourrait être finalement déclassée en zone de plus faible densité ou pire, en zone de réserve. Dans ce cas, l’acheteur s’est porté acquéreur d’un terrain subitement dévalorisé dont la valeur à la baisse est très éloignée du prix acheté. Puisque l’acheteur prendra tous les risques financiers et juridiques, il est certain qu’il négociera un prix bas qui sera éloigné du prix de vente espéré par le propriétaire foncier. En outre, peu d’acheteurs sur le marché peuvent se permettre de prendre un tel risque financier. Il sera difficile de faire jouer la concurrence en faisant monter les enchères avec un nombre réduit d’investisseurs qui souvent se connaissent et trouvent un moyen de s’entendre pour plafonner le prix de l’enchère. Un autre facteur important sera l’attractivité de la commune où est situé le terrain et si son nouveau plan d’aménagement a été approuvé.

La vente à terme à droit d’emption

Dans la vente à terme à droit d’emption, le solde du prix et le transfert de propriété sont différés dans le temps. Acheteur et vendeur se mettent d’accord sur une exécution de la vente à une date ultérieure à la 1ère signature du contrat auprès du notaire. Les parties s’entendent sur la date d’exécution du transfert de propriété du bien immobilier (2ème signature auprès du notaire), sur le prix de vente de la parcelle ainsi que sur le montant de l’acompte qui sert de garantie et peut varier entre 5% et 10% du prix de vente. Le propriétaire foncier ne peut revendre son terrain à un autre acquéreur car il a cédé un droit d’achat (droit d’emption) indiqué au registre foncier. L’acheteur ne devient donc pas propriétaire immédiatement à la signature de l’acte de vente mais à une date ultérieure fixée avec le vendeur foncier. Cette solution permet de laisser le temps à l’acquéreur de déposer et obtenir son permis de construire de trouver son financement bancaire et peut-être de vendre sur plan quelques lots (sous forme de promesse de vente). L’échéance est fixée à une date qui ne peut pas être modifiée sauf accord entre les deux parties. A l’échéance convenue (2ème signature chez le notaire), l’acheteur doit payer le solde du prix convenu (prix de vente total déduction faite de l’acompte déjà versé) et payer les frais d’acquisition. Si l’acheteur ne paie pas à l’échéance la totalité du prix de vente pour n’importe quelle raison (permis de construire non obtenu, crédit de construction non accordé, etc.) alors le propriétaire foncier récupère son terrain ainsi que l’acompte versé par l’acheteur en tant que pénalité et peut remettre sa parcelle en vente pour trouver un autre acquéreur.

Dans notre exemple, l’acheteur a non seulement perdu son acompte de garantie au profit du vendeur mais a dû en outre payer plusieurs dizaines de milliers de francs (selon le projet) pour les honoraires et frais du notaire, les honoraires de l’architecte, du géomètre, ingénieurs géo-thermicien et acousticien, etc. pour la dépôt de la demande du permis. Heureusement, le panier d’investisseurs potentiellement intéressés est bien plus fourni que pour la vente directe. La concurrence est saine faisant monter les prix et généralement ce sont des promoteurs aguerris sachant bien mesurer leur risque.

Choix d'un contrat authentique pour signer la vente de mon terrain

La vente à terme à droit d’emption conditionnelle au permis

La vente conditionnelle au permis est un contrat de vente signé devant notaire qui ne sera effectif que si une ou plusieurs conditions sont réalisées. Il est très fréquent que la vente d’un terrain soit conditionnée à l’obtention d’un permis de construire. L’exécution de cette vente sera différée dans le temps et sera subordonnée à l’obtention d’un permis de construire définitif et exécutoire pour l’édification du projet à construire conforme aux dispositions légales et réglementaires. Lors de la signature de l’acte, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte, généralement de 5% à 10% du prix de vente du terrain. Dans ce cas de figure, si à l’échéance l’acquéreur n’a pas obtenu son permis de construire il pourra récupérer son acompte de garantie. Le risque pour le vendeur propriétaire du terrain est que la procédure d’obtention du permis traine sur plusieurs années et finalement il ne puisse encaisser le montant de la vente. Beaucoup d’investisseurs seront intéressés à signer ce type de contrat de vente qui minimise le risque financier et juridique.

Soyez attentif aux clauses suspensives et dérogatoires du projet d’acte de vente qui vous est proposé pour lecture. Et vérifiez auprès des banques et notaires de la solidité financière et la réputation de votre acheteur.

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