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Par Alexandre Mirfassihi, Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), pour votrecourtier.ch SA à Lausanne.

La suppression de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Cette date a été fixée par le Conseil fédéral le 1er avril 2026 (Département fédéral des finances).

Dans cette analyse, votrecourtier.ch SA met en perspective la réforme fiscale avec les réalités du marché immobilier vaudois.

Pour une vente prévue dans deux à trois ans, cette échéance ne commande pas automatiquement de vendre avant ou après. Elle devient toutefois un repère important pour planifier les travaux, l’hypothèque et la fiscalité de la vente.

L’essentiel en bref
La valeur locative est le revenu fictif que le propriétaire doit déclarer pour le logement qu’il occupe lui-même, comme s’il se le louait à lui-même. Jusqu’au 31 décembre 2028, elle reste imposable et les déductions actuelles subsistent. Dès 2029, la valeur locative disparaît, mais les frais d’entretien d’un logement occupé par son propriétaire et, sauf exceptions, les intérêts passifs ne seront plus déductibles. La bonne stratégie dépend donc de l’état de la maison, du niveau de la dette, de la durée de possession et du projet qui suit la vente.

Si la vente est finalement différée, les conséquences de la réforme lorsque la maison est conservée à long terme doivent être examinées séparément.

Ce qui change le 1er janvier 2029

La réforme acceptée en votation populaire le 28 septembre 2025 met fin à l’imposition de la valeur locative des résidences principales et secondaires. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

Pour une résidence principale occupée par son propriétaire, les principales conséquences sont les suivantes :

Ces changements et leurs exceptions sont détaillés dans les questions-réponses officielles sur la réforme.

Une déduction temporaire et plafonnée subsistera pour certaines personnes ayant acquis pour la première fois une résidence principale en Suisse. Les immeubles loués à des tiers suivent par ailleurs d’autres règles. Ces exceptions doivent être examinées séparément.

Faut-il avancer les travaux avant 2029 ?

Cela mérite d’être étudié lorsque les travaux sont déjà nécessaires, techniquement mûrs et financièrement supportables. Une économie fiscale ne suffit pas, à elle seule, à justifier le chantier.

Pour l’impôt cantonal et communal vaudois, le tableau officiel des déductions 2026 permet actuellement à un propriétaire occupant son logement de choisir entre les frais effectifs et un forfait :

• 20 % de la valeur locative pour un immeuble de moins de 20 ans ;
• 30 % de la valeur locative pour un immeuble de plus de 20 ans.

Les frais effectifs peuvent être plus intéressants lors d’une année comprenant des travaux importants, pour autant qu’ils soient fiscalement admis et correctement documentés.

Un exemple simplifié

Une maison de plus de 20 ans présente une valeur locative cantonale de CHF 24’000. Sans travaux particuliers, le forfait vaudois de 30 % représente CHF 7’200. Si les intérêts hypothécaires déductibles s’élèvent à CHF 8’000, l’effet net de la maison sur le revenu imposable cantonal est, de manière simplifiée :

CHF 24’000 – CHF 7’200 – CHF 8’000 = CHF 8’800 de revenu imposable supplémentaire.

Dès 2029, ces trois éléments disparaissent en principe pour le logement occupé par son propriétaire : plus de valeur locative, mais plus de déduction pour l’entretien ni pour les intérêts hypothécaires. Dans cet exemple, le revenu imposable diminuerait de CHF 8’800. Il ne s’agit pas d’une économie d’impôt de CHF 8’800 : l’économie réelle dépend du taux marginal et de la situation complète du ménage.

La règle pratique

Avant de décider, classez les travaux en trois groupes :

1. Entretien nécessaire avant la vente : toiture défectueuse, installation technique en fin de vie, humidité, sécurité électrique. Ces travaux protègent la valeur et peuvent éviter une forte décote à la vente.
2. Rénovation énergétique cohérente : isolation, remplacement d’un chauffage fossile, amélioration documentée de la performance énergétique. Il faut coordonner fiscalité, subventions, calendrier du chantier et valeur de revente.
3. Travaux purement esthétiques : ils peuvent améliorer la présentation, mais leur coût n’est pas toujours récupéré dans le prix. Une intervention légère et ciblée est souvent plus rationnelle qu’une rénovation complète choisie sans analyse du marché local.

Le Programme Bâtiments vaudois 2026 soutient notamment l’isolation, certains remplacements de chauffage et les rénovations globales. La demande de subvention doit être organisée selon les conditions du programme, généralement avant le début des travaux.

La nouvelle loi vaudoise sur l’énergie, adoptée en février 2026 et dont l’entrée en vigueur est prévue en 2027, doit aussi être prise en compte pour les projets touchant notamment la toiture ou le système énergétique.

Vendre avant 2029 ou attendre : les vrais critères

La date fiscale ne doit pas remplacer l’analyse immobilière. Une vente bien préparée en 2028 peut être préférable à une vente précipitée. À l’inverse, attendre 2029 peut avoir du sens si le bien, le financement et le projet de vie s’y prêtent.

Le marché ne donne pas non plus un signal unique. Selon BCV Immobilier, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 7,0 % dans le canton en 2025 et le taux de logements vacants restait inférieur à 1 % au 1er juin 2025 (BCV Immobilier, 24 juin 2026).

Cette tension soutient actuellement le marché des maisons individuelles, sans permettre de prévoir la valeur ou le délai de vente d’un bien particulier. La commune, la microsituation, l’état énergétique, les nuisances, le potentiel de la parcelle et le segment de prix restent déterminants.

L’impôt vaudois sur les gains immobiliers peut peser davantage que la valeur locative

Lors de la vente d’un immeuble privé, le gain immobilier correspond schématiquement au prix de vente diminué du prix d’acquisition et des impenses admises. Le barème vaudois officiel est dégressif selon la durée de possession : il va actuellement de 30 % jusqu’à une année à 7 % dès 24 ans. Les années d’occupation prouvées par le contribuable comptent double pour déterminer le taux.

Cette particularité peut modifier sensiblement le coût fiscal d’une vente. Une année supplémentaire d’occupation peut, selon le dossier, faire passer le gain dans une tranche plus favorable. Il faut donc calculer la durée fiscale exacte avant de choisir un mois de commercialisation ou de signer une vente à terme.

Exemple de sensibilité

Pour un gain immobilier imposable de CHF 300’000 :

• à un taux de 9 %, l’impôt s’élève à CHF 27’000 ;
• à un taux de 8 %, il s’élève à CHF 24’000 ;
• à un taux de 7 %, il s’élève à CHF 21’000.

Cet exemple ne détermine pas le taux applicable à un cas réel. Il montre qu’avant de raisonner uniquement sur la valeur locative, il faut vérifier la durée de possession, les années d’occupation, les opérations antérieures ayant bénéficié d’un report et les impenses justifiables.

Les factures de travaux, les preuves de paiement, les frais d’actes et les commissions de courtage usuelles peuvent être déterminants dans le calcul.

Une facture ne peut pas être utilisée deux fois. Si une dépense a déjà été admise comme frais d’entretien dans l’impôt ordinaire sur le revenu, elle ne peut pas être déduite une nouvelle fois du gain immobilier.

La distinction entre entretien et plus-value doit être conservée dans le dossier de chaque facture (déclaration vaudoise pour l’imposition des gains immobiliers).

Si vous rachetez un logement : ne pas oublier le remploi

L’imposition du gain peut être différée lorsque le produit de la vente d’une habitation ayant durablement servi au propre usage est réinvesti dans une nouvelle habitation principale en Suisse, sous réserve des conditions légales.

Le remploi est un report, pas une exonération définitive. Il faut l’intégrer dès la planification, notamment lorsque l’achat précède la vente, lorsqu’une partie seulement du produit est réinvestie ou lorsque le nouveau logement est situé dans un autre canton. La déclaration vaudoise sur les gains immobiliers permet de vérifier les éléments à documenter.

Avant de mettre la maison sur le marché, il est prudent de faire valider :

• le délai admissible entre la vente et le rachat ;
• le montant effectivement réinvesti ;
• le caractère durable et exclusif de l’usage propre ;
• le traitement d’un éventuel gain déjà reporté lors d’une vente antérieure.

L’hypothèque doit être intégrée au calendrier de vente

La réforme réduit l’intérêt fiscal à conserver une dette élevée, mais cela ne signifie pas qu’un amortissement immédiat soit toujours optimal. Il faut mettre en balance :

• le coût des intérêts jusqu’à la vente ;
• l’échéance des tranches hypothécaires ;
• une éventuelle indemnité de sortie anticipée ;
• la possibilité de transférer l’hypothèque sur le nouveau logement ;
• les liquidités nécessaires aux travaux, au déménagement et au prochain achat.

Une décision d’amortissement prise uniquement pour des raisons fiscales peut réduire inutilement la marge de manœuvre du propriétaire. Le calcul doit porter sur le coût net complet jusqu’à la vente.

Une feuille de route sur trois ans

En 2026 : établir le diagnostic

• établir une valeur de référence fondée sur des transactions comparables ;
• réunir les actes d’achat, factures, preuves de paiement, plans, autorisations et données hypothécaires ;
• faire distinguer les travaux nécessaires, énergétiques et purement esthétiques ;
• demander, si pertinent, un CECB Plus ou un audit énergétique ;
• simuler le gain immobilier et le remploi éventuel.

En 2027 : décider et exécuter

• déposer les demandes de subventions avant le début des travaux concernés ;
• réaliser en priorité les interventions qui protègent la valeur et la vendabilité ;
• coordonner les travaux avec les nouvelles exigences énergétiques vaudoises ;
• comparer la valeur de vente en l’état et après travaux ;
• contrôler les échéances hypothécaires.

En 2028 ou 2029 : préparer la commercialisation

• réévaluer le positionnement-prix quelques mois avant la mise en vente ;
• recalculer l’impôt sur les gains immobiliers à la date envisagée ;
• vérifier si la vente et la libération du logement interviennent avant ou après le changement fiscal ;
• constituer un dossier transparent sur l’état technique et énergétique ;
• fixer un prix cohérent avec la commune, la microsituation et les travaux réellement valorisables.

Comparer le résultat net des scénarios avant les travaux

Avant d’engager des travaux, la question principale n’est pas seulement celle du futur prix affiché : quelles dépenses amélioreront réellement le résultat net de la vente ?

Pour être utile, l’analyse devrait comparer au moins trois scénarios :

1. vente en l’état ;
2. vente après remise en état ciblée ;
3. vente après rénovation énergétique ou transformation plus importante.

Pour chaque scénario, il faut retrancher le coût des travaux, la fiscalité, les frais de financement, le délai et le risque de ne pas récupérer l’investissement. La comparaison doit s’appuyer sur la valeur de marché du bien dans son état actuel, puis mesurer uniquement la part des travaux que les acheteurs sont susceptibles de reconnaître dans le prix.

Cette comparaison suppose une valeur de référence établie de manière indépendante, avant tout arbitrage sur les travaux ou sur le calendrier de vente.

Questions fréquentes

Faut-il vendre une maison vaudoise avant 2029 ?

Pas automatiquement. La date pertinente dépend des travaux, de l’hypothèque, de l’impôt sur les gains immobiliers, du remploi et du marché local. La réforme est un paramètre de décision, pas une consigne de vente.

Comment les années d’occupation influencent-elles le taux vaudois sur le gain immobilier ?

Les années durant lesquelles le contribuable prouve avoir occupé lui-même le logement comptent double pour déterminer le taux. La durée fiscale exacte doit donc être calculée avant de fixer le calendrier de vente.

Le forfait vaudois rend-il les travaux automatiquement déductibles ?

Non. Le propriétaire choisit entre le forfait et les frais effectifs admis. Des travaux ne procurent un avantage supplémentaire que si les frais effectifs déductibles dépassent le forfait applicable et remplissent les conditions fiscales.

Le remploi supprime-t-il définitivement l’impôt sur le gain immobilier ?

Non. Le remploi reporte l’imposition lorsque les conditions sont remplies ; il ne constitue pas une exonération définitive.

Les factures resteront-elles utiles après 2029 ?

Oui. Elles restent importantes pour les garanties, l’information de l’acheteur et le calcul futur du gain immobilier. Elles doivent indiquer clairement la nature des travaux et être accompagnées des preuves de paiement.

Sources principales

• Département fédéral des finances, « Le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative », 1er avril 2026
• Département fédéral des finances, Réforme de l’imposition de la propriété du logement, résultats et questions-réponses
• État de Vaud, Tableau des principales déductions vaudoises 2026 (page permanente : Formulaires, directives et barèmes)
• État de Vaud, Gains immobiliers
• État de Vaud, Subventions du Programme Bâtiments 2026
• État de Vaud, Nouvelle loi sur l’énergie
• BCV Immobilier, « Immobilier vaudois : poursuite de la dynamique malgré les incertitudes », 24 juin 2026

Alexandre Mirfassihi — Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral
alexandre@votrecourtier.ch — +41 78 688 73 01

Note éditoriale : article d’information générale, ne remplaçant pas un conseil fiscal, juridique, énergétique ou hypothécaire adapté à la situation du propriétaire. Les règles cantonales d’application de la réforme doivent être revérifiées avant publication définitive et avant toute décision prise en 2028 ou 2029.