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Entre lac Léman, centre historique animé et accessibilité directe vers l’arc lémanique, Morges séduit par son équilibre entre qualité de vie et dynamisme urbain. 

Et cette attractivité se reflète directement dans ses prix immobiliers, avec un marché structuré, segmenté et très sensible aux critères de localisation et de qualité des biens.

Dans cet article, Votrecourtier.ch fait un point sur les prix de l’immobilier à Morges.

Prix immobiliers à Morges : Repères au m² en 2026

Selon les données de Real Advisor (janvier 2026), le marché morgien affiche des niveaux de prix élevés, mais surtout une forte dispersion, révélatrice d’un marché très segmenté et sensible aux critères qualitatifs.

Données Real Advisor

Prix de vente au m²

Immobilier à Morges : Comment lire les écarts de prix ?

À Morges, le prix moyen au m² constitue un repère utile, mais il masque des écarts très significatifs entre les biens d’entrée de marché et les biens les plus recherchés.
Ces différences relèvent une hiérarchisation claire des emplacements et des usages.

1. Le micro-emplacement, premier facteur de valorisation

À quelques centaines de mètres près, les prix peuvent varier fortement. Les secteurs situés :

• à proximité immédiate du centre-ville,
• de la gare CFF,
• ou des quais du Léman, concentrent l’essentiel de la demande et soutiennent les niveaux hauts du marché.

À l’inverse, des biens plus éloignés des axes piétons, moins bien desservis ou situés sur des rues plus passantes se positionnent davantage sur les niveaux bas à intermédiaires.

Carte :

2. La vue lac et l’ouverture, un critère décisif

À Morges, comme sur l’ensemble des rives lémaniques, la vue sur le lac, même partielle, génère une surcote marquée au m², aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Les biens situés en hauteur ou offrant un dégagement visuel, notamment via un balcon ou une terrasse orientée vers le Léman, se positionnent naturellement dans le haut de la fourchette de prix.

3. L’état du bien et du bâtiment

Comme souvent, l’état du bien et du bâtiment explique une part importante des écarts de prix observés à Morges, notamment selon :

• l’état intérieur du logement,
• la qualité et la gestion de la PPE,
• les travaux réalisés ou à venir (toiture, façades, équipements),
• la performance énergétique.

4. La rareté foncière et la typologie du bien

Comme Lutry ou Lausanne, Morges est une commune largement construite, avec peu de possibilités d’extension. Cette rareté du foncier se traduit par : 

• la forte valorisation des maisons individuelles,
• et les niveaux très élevés atteints par certains biens rares (derniers étages, attiques, maisons proches du lac).

En bref : 

À Morges, la valeur d’un bien ne se lit pas uniquement à l’échelle communale. Elle se construit à l’échelle de la rue, du quartier, et parfois de l’immeuble lui-même. Un positionnement juste repose sur une analyse fine des comparables récents, de l’environnement immédiat et de la qualité intrinsèque du bien.

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Une ville lacustre structurée, vivante et accessible

À Morges, tout s’organise autour d’un centre clair et agréable : la vieille ville, sa Grand-Rue piétonne et ses commerces, puis le “fil” naturel qui descend vers le port et les quais du Léman.
C’est un quotidien majoritairement piéton et à taille humaine, mais jamais endormi : 

• Un centre qui vit toute l’année, notamment grâce au marché hebdomadaire sur la Grand-Rue, un vrai repère local.
• Une relation directe au lac, avec des quais pensés pour la promenade, le jogging et la traversée douce de la ville, entre le parc de l’Indépendance et le parc de Vertou.
• Une identité morgienne très « florale » avec la Fête de la Tulipe au parc de l’Indépendance (un marqueur fort de l’attractivité printanière) et des quais fleuris qui font partie de l’image de la commune.

Le cadre de vie de cette commune d’environ 16 000 habitantes et habitants se distingue par une douceur constante, portée par la proximité du lac, la présence d’espaces verts soignés et d’un rythme de vie équilibré, agréable aussi bien au quotidien qu’au fil des saisons.

Les tulipes de Morges

Lecture experte : 

Les logements proches des axes piétons, des quais et des repères centraux ont souvent plus de liquidité et une prime de confort, surtout quand ils ajoutent un balcon, une vue ou un accès facile aux espaces verts.

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Un positionnement stratégique dans l’arc lémanique

À Morges, la localisation joue un rôle clé dans l’attractivité résidentielle. La ville profite d’une situation charnière entre Lausanne et la Côte, qui séduit aussi bien les actifs pendulaires que les ménages en quête d’équilibre.

Concrètement, la commune bénéficie :

• d’une gare CFF centrale, avec des liaisons fréquentes vers Lausanne, Genève et Yverdon, permettant de rejoindre les principaux pôles économiques sans rupture de trajet
  
• d’une proximité immédiate avec l’Ouest lausannois, tout en conservant un cadre plus calme et résidentiel
  
• d’un accès direct à l’autoroute A1, avec les sorties Morges-Est et Morges-Ouest, offrant une connexion rapide vers Lausanne, Genève et l’ensemble de l’arc lémanique.

Évolution des prix à Morges : Hausse régulière et maîtrisée

Données Real Advisor

Sur les 12 derniers mois, les prix ont progressé de :

• +3,1 % pour les appartements,
• +2 % pour les maisons.

À plus long terme, la dynamique est nette :

• +169,3 % sur 25 ans pour les appartements,
• +151,4 % pour les maisons.

Le marché locatif : Attractif et sous tension

Morges affiche également des loyers élevés, reflet d’une demande soutenue et d’une offre limitée.

Loyers mensuels – appartements

Le marché locatif morgien reste tendu, avec une forte demande sur les typologies intermédiaires (2–4 pièces), recherchées pour leur fonctionnalité et leur proximité des transports.

À noter : 

À Morges, on retrouve principalement des familles, des actifs exerçant leur activité professionnelle entre Lausanne, la Côte et Genève, ainsi que des seniors et des ménages établis qui recherchent un cadre de vie en bord de lac, calme et central, sans renoncer aux services, aux transports et à une vie locale animée.

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Votrecourtier.ch –