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Par Alexandre Mirfassihi, Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) et de l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV) – votrecourtier.ch SA, Vaud et Fribourg.

Un CECB noté G-E-G ne condamne pas une vente — mais il condamne souvent le premier financement bancaire tenté, si personne ne va au-delà de la lecture brute du certificat. Voici comment un immeuble locatif de 5 logements en Suisse romande, classé G (enveloppe) — E (efficacité globale) — G (émissions de CO2), a tout de même trouvé preneur et financement.

Un CECB mauvais malgré des rénovations conséquentes

À la mise en vente, l’immeuble avait pourtant bénéficié de travaux importants : surélévation d’un étage avec réfection complète de la toiture, isolation renforcée des combles, remplacement de toutes les fenêtres en triple vitrage, portes à neuf, crépi isolant en façade — qui traitait des ponts thermiques ponctuels sans remplacer une isolation périphérique complète — et installations électriques mises en conformité OIBT.

Malgré cela, le verdict du CECB restait sévère. Deux causes précises l’expliquaient : l’absence d’isolation périphérique des murs extérieurs, et une chaudière au mazout — certes fonctionnelle et âgée de dix ans seulement — qui assurait aussi bien le chauffage que la production d’eau chaude sanitaire.

Plusieurs investisseurs intéressés se sont vu opposer le même refus par leur banque : « Le CECB n’est pas bon, nous ne finançons pas. »

Le travail de fond d’un expert en estimations immobilières

S’arrêter à cette première lecture aurait clos le dossier. Trois vérifications ont permis de le rouvrir :

• Vérifier les infrastructures communales prévues. Un contact direct avec la commune a révélé qu’un raccordement au chauffage à distance (CAD) était planifié dans un horizon de 36 à 48 mois — un facteur dont le calendrier et les coûts de raccordement (suppression des citernes, adaptation en sous-station) deviennent prévisibles, à condition de le documenter.
• Distinguer une contrainte légale d’un choix du propriétaire. L’immeuble se trouvait en limite de parcelle, en hypercentre : une isolation périphérique extérieure classique y était matériellement exclue. Une isolation par l’intérieur restait en revanche techniquement possible — mais le propriétaire préférait laisser cette décision au futur acquéreur plutôt que de l’entreprendre lui-même avant la vente. Ces deux éléments expliquent pourquoi la classe d’enveloppe restait bloquée à G malgré les autres travaux réalisés (toiture, fenêtres, façades) : sans intervention sur l’isolation périphérique elle-même, aucune mesure cosmétique ne fait bouger cette classe.
• Chiffrer un plan d’assainissement, pas seulement un diagnostic. L’enveloppe périphérique restant hors d’atteinte à court terme, le plan chiffré s’est concentré sur les deux classes réellement mobilisables : le raccordement futur au CAD et le remplacement du chauffe-eau sanitaire, qui agissent directement sur l’efficacité énergétique globale et les émissions de CO2. Une trajectoire réaliste et chiffrée, pas une promesse vague.

Convaincre la banque avec une feuille de route, pas une note figée

Le dossier soumis aux instituts de financement ne présentait donc plus un CECB G-E-G comme point final, mais un plan d’investissement structuré : raccordement CAD à échéance connue, remplacement de la production d’eau chaude, chiffrage des deux postes. Les banques ont été convaincues, et l’acte authentique a pu être signé.

Ce que cette étude de cas change pour un vendeur

Un CECB défavorable n’est pas une sentence — c’est un point de départ pour un travail d’expert, pas pour un particulier seul face à sa banque. La question à se poser avant de baisser son prix ou de renoncer à un acheteur n’est pas « le CECB est-il bon ? » mais « quel est le chemin réaliste, chiffré, pour l’améliorer ? ».

Vous vendez un bien avec un CECB défavorable ? Contactez votrecourtier.ch SA pour évaluer les leviers disponibles sur votre dossier, ou consultez notre article sur l’obligation du CECB sur Vaud et à Fribourg pour les bases légales complètes.

Alexandre Mirfassihi — Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral
alexandre@votrecourtier.ch — +41 78 688 73 01