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Par Alexandre Mirfassihi, Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), pour votrecourtier.ch SA à Marly.

La valeur locative sera supprimée le 1er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral le 1er avril 2026 (Département fédéral des finances).

Dans cette analyse, votrecourtier.ch SA examine les conséquences de la réforme à la lumière des particularités fiscales et immobilières fribourgeoises.

Pour une vente dans le canton de Fribourg en 2028, 2029 ou 2030, cette échéance pose une question concrète : faut-il rénover et vendre avant la réforme, ou attendre le nouveau système fiscal ?

Il n’existe pas de réponse identique pour tous les biens. La réforme fédérale modifie l’imposition annuelle du propriétaire, tandis que la vente reste soumise aux règles fribourgeoises sur les gains immobiliers. L’état énergétique de la maison, le CECB, la durée de possession, le niveau de l’hypothèque et un éventuel rachat comptent souvent davantage que le seul changement de date.

Réponse courte
La valeur locative est le revenu fictif que le propriétaire doit déclarer pour le logement qu’il occupe lui-même, comme s’il se le louait à lui-même. Jusqu’à fin 2028, elle et les déductions actuelles restent en vigueur. Dès 2029, la valeur locative disparaît, mais les frais d’entretien d’un logement occupé par son propriétaire et, sauf exceptions, les intérêts passifs ne seront plus déductibles. Avant d’arrêter le calendrier, il faut donc comparer l’utilité des travaux pour la vente, leur traitement fiscal et les subventions disponibles.

Si la maison doit finalement être conservée, les effets à long terme sur les travaux, la dette et le budget d’entretien appellent une analyse différente.

Ce que la réforme change à partir de 2029

La réforme acceptée par le peuple et les cantons le 28 septembre 2025 entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Elle concerne les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.

Les règles générales et leurs exceptions sont détaillées dans les questions-réponses officielles sur la réforme.

Une déduction plafonnée et temporaire est prévue pour certaines personnes ayant acquis pour la première fois leur résidence principale en Suisse. Les propriétaires qui louent tout ou partie d’un immeuble doivent faire examiner leur situation séparément.

Le système fribourgeois actuel : forfait ou frais effectifs

Aujourd’hui, l’ordonnance fribourgeoise sur les frais relatifs aux immeubles privés permet de choisir, pour chaque période fiscale et pour chaque immeuble privé, entre la déduction des frais effectifs et la déduction forfaitaire.

La déduction forfaitaire cantonale correspond à :

• 10 % de la valeur locative si le bâtiment a dix ans ou moins ;
• 20 % de la valeur locative si le bâtiment a plus de dix ans.

Le choix peut être renouvelé chaque année. Une année comprenant une rénovation importante peut donc justifier les frais effectifs, alors qu’une année ordinaire peut favoriser le forfait.

Exemple simplifié

Une maison de plus de dix ans présente une valeur locative de CHF 18’000. Les intérêts hypothécaires déductibles atteignent CHF 7’000 et le forfait d’entretien de 20 % représente CHF 3’600.

L’effet net simplifié sur le revenu imposable cantonal est alors :

CHF 18’000 – CHF 7’000 – CHF 3’600 = CHF 7’400 de revenu imposable supplémentaire.

Dès 2029, ces éléments disparaissent en principe pour la maison occupée par son propriétaire. Dans cet exemple, le revenu imposable diminuerait de CHF 7’400. L’économie d’impôt effective est inférieure à ce montant et dépend du taux marginal ainsi que de la situation complète du ménage.

Un ménage très endetté peut aboutir au résultat inverse : la perte de la déduction des intérêts et des frais peut être plus importante que la valeur locative supprimée. Il faut donc effectuer le calcul avec les chiffres réels plutôt que supposer que tous les propriétaires seront gagnants.

Les rénovations avant 2029 : une fenêtre à analyser, pas une course

L’étude Perspectives de l’économie fribourgeoise 2026, publiée par la BCF avec Wüest Partner, observe une forte accélération des rénovations. Près de 500 demandes de permis ont été enregistrées sur quatre trimestres, soit un niveau supérieur de 60 % à la moyenne décennale. L’étude relie notamment ce phénomène à l’anticipation de la suppression de la valeur locative.

Cette concentration des projets peut allonger les délais des entreprises, des experts et des autorités. Un propriétaire qui souhaite vendre dans deux à trois ans a donc intérêt à établir son programme tôt, sans engager automatiquement une rénovation complète.

Trois questions avant chaque dépense

1. Le travail est-il nécessaire ? Une infiltration, un chauffage en fin de vie ou une installation électrique déficiente peut réduire la valeur bien davantage que le coût de la remise en état.
2. Le marché paiera-t-il l’amélioration ? Une rénovation énergétique documentée peut rassurer l’acheteur ; un aménagement très personnel ne sera pas nécessairement valorisé au même niveau.
3. La dépense est-elle fiscalement et financièrement bien placée ? Il faut combiner déduction éventuelle avant 2029, subvention, coût du financement, délai et effet probable sur le prix.

Les programmes fribourgeois de subventions énergétiques soutiennent notamment l’assainissement de l’enveloppe, certains remplacements de chauffage et des rénovations globales. Les demandes doivent respecter les conditions et le calendrier du Programme Bâtiments. Une subvention ne doit jamais être présumée avant l’obtention de la décision correspondante.

Le CECB est un point central lors d’une vente à Fribourg

Dans le canton de Fribourg, le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est obligatoire, en principe, pour un bâtiment faisant l’objet d’une vente immobilière (État de Fribourg, mise à jour du 13 juillet 2026). Cette obligation distingue clairement la préparation d’une vente fribourgeoise de celle d’une vente dans plusieurs autres cantons.

Le CECB renseigne sur l’efficacité de l’enveloppe et la performance énergétique globale du bâtiment. Le CECB Plus ajoute des variantes de rénovation chiffrées. Pour un propriétaire qui vend dans deux ou trois ans, le faire établir tôt peut remplir deux fonctions :

• détecter une faiblesse susceptible de freiner les acheteurs ;
• décider, chiffres à l’appui, s’il vaut mieux corriger cette faiblesse ou vendre en l’état avec une information transparente.

Un mauvais classement ne signifie pas qu’il faut tout rénover. Il doit être interprété avec l’âge de la maison, le système de chauffage, le coût des mesures, les subventions et le profil probable des acquéreurs.

Un marché fribourgeois favorable, mais très local

Selon la BCF et Wüest Partner, les prix des villas fribourgeoises ont augmenté de 5,6 % entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026. Le taux de l’offre des villas s’établissait à 2,9 % au premier trimestre 2026, contre une moyenne de 3,5 % entre 2015 et 2025. L’offre limitée et la croissance démographique soutiennent le marché.

La moyenne cantonale masque toutefois des différences importantes. L’étude situe le prix de transaction de son objet moyen au premier trimestre 2026 entre CHF 1,272 million dans la Singine et CHF 1,514 million dans la Veveyse, avec des niveaux distincts dans la Broye, la Glâne, la Gruyère, la Sarine et le Lac.

Ces chiffres sont des indicateurs de marché, pas des estimations individuelles. Deux maisons de la même commune peuvent présenter des valeurs très différentes selon la parcelle, l’ensoleillement, la vue, les nuisances, l’état du bâtiment, le potentiel d’agrandissement et la qualité énergétique.

L’hypothèque doit être intégrée au calendrier de vente

Le gain imposable correspond en principe à la différence entre le prix de vente et le prix de revient, soit le prix d’acquisition augmenté des dépenses d’investissement admises. Les commissions et frais de courtage usuels ainsi que certains frais d’acquisition, d’aliénation et d’amélioration peuvent entrer dans le calcul s’ils sont justifiés.

Pour un immeuble privé, le taux cantonal officiel dépend de la durée de propriété :

La commune de situation perçoit en plus un impôt correspondant à 60 % de l’impôt cantonal (État de Fribourg).

Exemple simplifié

Pour un gain imposable de CHF 100’000 et une durée donnant lieu au taux cantonal de 12 % :

• impôt cantonal : CHF 12’000 ;
• impôt communal : CHF 7’200, soit 60 % de l’impôt cantonal ;
• total indicatif : CHF 19’200.

Le calcul réel peut différer, notamment en présence d’un gain élevé réalisé après une courte durée, d’une acquisition antérieure avec report d’impôt, d’une succession, d’une donation ou d’impenses contestées.

Une facture ne peut pas être utilisée deux fois. Si une dépense a déjà été admise comme frais d’entretien dans l’impôt ordinaire sur le revenu, elle ne peut pas être déduite une nouvelle fois du gain immobilier.

Il faut donc conserver la qualification fiscale, la facture originale et la preuve de paiement pour la déclaration du gain immobilier.

Le remploi peut décider du calendrier

L’impôt sur le gain immobilier peut être différé lorsque le produit de la vente d’une habitation principale est réinvesti dans une nouvelle habitation servant au même usage en Suisse.

La pratique fribourgeoise sur le remploi rappelle notamment les conditions suivantes :

• le bien vendu et le bien de remplacement doivent appartenir à la même personne contribuable ;
• les deux logements doivent servir durablement et exclusivement à son propre usage ;
• le remploi doit intervenir dans les deux ans avant ou après la vente ;
• le propriétaire doit en principe avoir occupé le logement vendu depuis au moins une année ;
• le report ne concerne pas une résidence secondaire ou un logement de vacances.

Le remploi est un report, pas une exonération. Le gain différé pourra être imposé lors d’une vente ultérieure si les conditions d’un nouveau report ne sont pas réunies.

Cette règle appelle une précaution pratique : un propriétaire qui prévoit le remploi ne devrait pas quitter, louer ou laisser durablement inoccupée sa maison trop tôt sans vérifier l’effet sur la condition d’usage propre. Le domicile, la date du transfert au registre foncier et la chronologie des deux opérations doivent être coordonnés.

Hypothèque : éviter une décision fiscale trop rapide

À partir de 2029, la déduction des intérêts passifs sera fortement limitée. Le système incitera donc davantage à amortir. Pour un propriétaire qui vend prochainement, il faut néanmoins vérifier :

• l’échéance des tranches à taux fixe ;
• l’indemnité éventuelle en cas de remboursement anticipé ;
• le transfert possible du financement sur le prochain logement ;
• les fonds propres nécessaires au rachat ;
• la liquidité nécessaire aux travaux et aux frais de vente.

Amortir aujourd’hui pour économiser un impôt futur peut être défavorable si l’hypothèque doit être rompue peu après ou si les liquidités manquent pour le logement de remplacement.

Une préparation en trois étapes

Étape 1 — Documenter en 2026

• établir une valeur de référence à partir de transactions locales comparables ;
• réunir acte d’achat, extraits, plans, factures, preuves de paiement et historique des rénovations ;
• faire établir un CECB ou, si une stratégie de travaux est envisagée, un CECB Plus ;
• simuler le gain immobilier, les impenses et le remploi ;
• relever les échéances hypothécaires.

Étape 2 — Arbitrer en 2027

• comparer une vente en l’état, une remise en état ciblée et une rénovation plus complète ;
• demander les subventions avant le démarrage des mesures concernées ;
• réserver les entreprises suffisamment tôt ;
• séparer sur les devis et factures l’entretien, les mesures énergétiques et les améliorations créant une plus-value ;
• actualiser le budget du prochain logement.

Étape 3 — Commercialiser en 2028 ou 2029

• réévaluer le positionnement-prix ;
• recalculer l’impôt sur les gains immobiliers à la date exacte ;
• vérifier les conditions du remploi et du domicile ;
• préparer le CECB et un dossier technique lisible ;
• fixer un prix fondé sur le district, la commune, la microsituation et l’état réel du bien.

Comparer les scénarios sur leur résultat net

Avant des travaux importants, l’analyse doit répondre à trois questions : combien vaut la maison aujourd’hui, combien pourrait-elle valoir après les travaux et quelle part de l’investissement est raisonnablement récupérable ?

Le calcul pertinent n’est pas le prix de vente brut, mais le résultat net après :

• travaux et subventions ;
• intérêts et éventuelle indemnité hypothécaire ;
• courtage et frais de vente ;
• impôt sur les gains immobiliers ;
• délai et risque d’exécution.

Cette comparaison doit être établie avant de choisir le chantier ou la date de mise en vente, puis révisée lorsque le projet devient concret et que les conditions du marché sont mieux connues.

Elle suppose une valeur de référence établie de manière indépendante, avant tout arbitrage sur les travaux ou sur le calendrier de vente.

Questions fréquentes

Comment l’impôt communal de 60 % s’ajoute-t-il à l’impôt cantonal ?

La commune perçoit un montant égal à 60 % de l’impôt cantonal. Si l’impôt cantonal atteint CHF 12’000, la part communale est de CHF 7’200, soit un total indicatif de CHF 19’200.

Le CECB est-il obligatoire pour vendre une maison à Fribourg ?

Il est en principe obligatoire pour tout bâtiment faisant l’objet d’une vente immobilière dans le canton. Les exceptions et dérogations à l’obligation d’établir un CECB sont détaillées séparément ; elles doivent être vérifiées avec le Service de l’énergie ou le professionnel chargé du dossier.

Faut-il vendre avant 2029 pour profiter des déductions ?

Pas nécessairement. Les déductions peuvent justifier d’avancer certains travaux utiles, mais la date de vente doit aussi tenir compte du gain immobilier, du remploi, du financement et du marché.

Une rénovation énergétique augmente-t-elle toujours le prix de vente ?

Non. Elle peut améliorer la qualité, réduire les charges et rassurer les acheteurs, mais le montant récupérable dépend du type de travaux, de l’état initial et du marché local.

Quel est le délai du remploi à Fribourg ?

Le remplacement doit intervenir dans les deux ans avant ou après la vente. Les autres conditions, notamment l’usage propre durable et exclusif des deux logements, doivent également être remplies.

Sources principales

• Département fédéral des finances, « Le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative », 1er avril 2026
• Département fédéral des finances, Réforme de l’imposition de la propriété du logement
• État de Fribourg, Estimation des immeubles
• État de Fribourg, Ordonnance sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés
• État de Fribourg, Impôt sur les gains immobiliers
• État de Fribourg, Impôt sur les gains immobiliers — Remploi (pratique du Service cantonal des contributions)
• État de Fribourg, Pourquoi établir un CECB ?, mise à jour du 13 juillet 2026
• État de Fribourg, Programmes de subventions en matière d’énergie
• BCF et Wüest Partner, Perspectives de l’économie fribourgeoise 2026

Alexandre Mirfassihi — Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral
alexandre@votrecourtier.ch — +41 78 688 73 01

Note éditoriale : article d’information générale, ne remplaçant pas un conseil fiscal, juridique, énergétique ou hypothécaire individualisé. Les règles cantonales d’application de la réforme et les programmes de subventions devront être revérifiés avant publication définitive et au moment de la vente.