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Par Alexandre Mirfassihi, Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI), pour votrecourtier.ch SA à Lausanne.

La valeur locative sera supprimée le 1er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral le 1er avril 2026 (Département fédéral des finances).

votrecourtier.ch SA analyse ici les principaux arbitrages qui attendent les propriétaires souhaitant conserver durablement leur maison.

Pour les propriétaires qui souhaitent rester durablement dans leur maison, la réforme ne constitue pas une raison de vendre. Elle modifie en revanche l’équilibre entre fiscalité, dette hypothécaire et entretien du bâtiment.

Jusqu’à fin 2028, la valeur locative reste imposée et les déductions actuelles subsistent. Dès 2029, la valeur locative disparaît, mais les frais d’entretien du logement occupé par son propriétaire et, sauf exceptions, les intérêts passifs ne seront plus déductibles. La stratégie de long terme consiste donc à préparer simultanément les derniers exercices de l’ancien système et le budget réel du nouveau.

L’essentiel en bref
Les propriétaires faiblement endettés et qui déduisent peu de frais peuvent être avantagés par la réforme. Les propriétaires fortement endettés ou qui supportent des travaux importants peuvent perdre plus de déductions que le montant de valeur locative supprimé. Il faut donc calculer son propre point de départ, puis planifier les travaux, l’amortissement et une réserve d’entretien jusqu’en 2035 au moins.

Cet article concerne la Suisse romande ; Vaud et Fribourg y servent d’exemples cantonaux pour les aides énergétiques. Les règles du canton de situation doivent toujours être vérifiées.

Lorsqu’une vente est envisagée, les conséquences sont traitées séparément pour le canton de Vaud et le canton de Fribourg.

Ce qui disparaît et ce qui demeure

La réforme acceptée le 28 septembre 2025 entrera en vigueur le 1er janvier 2029 pour les impôts fédéral, cantonaux et communaux concernés.

Les règles générales et les principales exceptions sont détaillées dans les questions-réponses officielles sur la réforme.

La fortune immobilière, l’impôt cantonal sur la fortune et les impôts fonciers existants ne disparaissent pas avec la valeur locative. Pour les résidences secondaires principalement réservées à l’usage du propriétaire, les cantons pourront en outre introduire un impôt immobilier spécial. Ces éléments doivent être distingués de l’impôt sur le revenu.

Serez-vous gagnant ou perdant ? Un calcul simple pour commencer

La réforme ne produit pas le même résultat pour tous. Un premier calcul indicatif consiste à déterminer l’effet annuel actuel de la maison sur le revenu imposable :

Valeur locative – intérêts passifs déductibles – frais d’entretien admis – autres déductions immobilières admises.

Si le résultat est fortement positif, la suppression de la valeur locative a davantage de chances de réduire le revenu imposable. Si le résultat est nul ou négatif, la disparition des déductions peut être défavorable.

Profil 1 : faible hypothèque

• valeur locative : CHF 24’000 ;
• intérêts : CHF 3’000 ;
• entretien admis : CHF 5’000 ;
• effet net actuel : + CHF 16’000 sur le revenu imposable.

Dès 2029, cet effet disparaît en principe. Dans cet exemple simplifié, ce profil paraît fiscalement avantagé par la réforme, toutes choses égales par ailleurs.

Profil 2 : dette élevée

• valeur locative : CHF 24’000 ;
• intérêts : CHF 18’000 ;
• entretien admis : CHF 8’000 ;
• effet net actuel : – CHF 2’000 sur le revenu imposable.

Dès 2029, la valeur locative et ces déductions disparaissent en principe. Le revenu imposable pourrait donc augmenter de CHF 2’000 par rapport à cette situation simplifiée.

Ces exemples ne calculent pas l’impôt lui-même. Le résultat réel dépend du taux marginal, du canton, de la commune, de la situation familiale, des autres dettes et revenus ainsi que des futures règles cantonales. Ils montrent surtout pourquoi une affirmation générale du type « tous les propriétaires paieront moins » est trompeuse.

Faut-il rénover avant 2029 ?

La période 2026–2028 représente une fenêtre de planification. Les dépenses d’entretien et certains investissements énergétiques restent soumis au régime actuel pendant ces années. Cela peut justifier d’avancer un projet déjà nécessaire, mais jamais de créer une dépense sans utilité économique.

Travaux à étudier en priorité

• défauts susceptibles de s’aggraver : toiture, humidité, drainage, façades ;
• installations touchant la sécurité : électricité, cheminée, garde-corps ;
• chauffage fossile ou électrique en fin de vie ;
• isolation de l’enveloppe lorsque le projet est techniquement cohérent ;
• mesures exigées ou fortement soutenues par le droit et les programmes cantonaux ;
• éléments dont la défaillance future entraînerait une intervention d’urgence plus chère.

Travaux à examiner avec prudence

• cuisine ou salle de bains remplacée uniquement pour utiliser une déduction ;
• aménagement très personnalisé sans gain durable de qualité ;
• rénovation isolée qui compromet une étape ultérieure, par exemple un nouveau chauffage dimensionné avant l’isolation prévue ;
• projet lancé sans décision de subvention, permis ou disponibilité des entreprises ;
• travaux financés par une dette coûteuse alors que l’économie fiscale attendue est faible.

La décision devrait s’appuyer sur un plan d’entretien de dix ans et, pour une maison énergivore, sur un CECB Plus ou un audit équivalent. L’objectif est d’éviter deux erreurs : rénover trop tôt un élément encore fonctionnel ou reporter jusqu’à la panne un élément critique.

Une déduction ne rembourse jamais le coût du travail

Une dépense déductible réduit le revenu imposable ; elle n’est pas remboursée intégralement par le fisc.

À titre purement illustratif, si CHF 30’000 de frais sont admis et que l’effet fiscal marginal combiné du ménage est de 25 %, l’allègement se situe autour de CHF 7’500. Le propriétaire supporte encore environ CHF 22’500, avant subventions et autres effets.

Le projet n’est donc rationnel que s’il répond aussi à un besoin de conservation, de confort, d’énergie ou de valeur patrimoniale.

Après 2029, créer une vraie réserve d’entretien

Avec la fin de la déduction, le coût brut d’une réparation sera plus visible. Un propriétaire qui conserve sa maison devrait transformer une partie de l’économie fiscale éventuelle en réserve plutôt que la considérer comme un revenu disponible permanent.

Une méthode simple consiste à :

1. recenser les composants importants de la maison ;
2. estimer leur durée de vie résiduelle ;
3. chiffrer leur remplacement en francs actuels ;
4. répartir ces montants sur le nombre d’années restant ;
5. placer la réserve dans un support liquide et distinct du budget courant.

La liste devrait au minimum couvrir la toiture, les façades, les fenêtres, le chauffage, la production d’eau chaude, l’électricité, les conduites, les aménagements extérieurs et les appareils fixes importants.

Cette réserve évite de devoir augmenter l’hypothèque dans l’urgence, à un moment où les intérêts liés au logement occupé ne procureront plus l’avantage fiscal actuel.

Faut-il amortir davantage son hypothèque ?

La réforme réduit l’incitation fiscale à conserver une dette élevée. Amortir peut donc devenir plus intéressant, mais la décision ne doit pas être automatique.

Arguments en faveur de l’amortissement

• réduction durable des intérêts ;
• budget plus prévisible à la retraite ;
• moindre sensibilité à une hausse des taux ;
• capacité financière renforcée lors du renouvellement de l’hypothèque ;
• disparition de l’avantage fiscal lié aux intérêts de la résidence principale.

Raisons de conserver des liquidités

• travaux importants dans les prochaines années ;
• réserve de sécurité insuffisante ;
• échéance hypothécaire assortie d’une indemnité de remboursement ;
• besoins liés à la retraite, à la santé ou à la transmission ;
• rendement net et risque d’autres placements à comparer au coût net de la dette.

Le calcul pertinent compare le taux hypothécaire net après impôt jusqu’en 2028, puis le taux brut dès 2029, avec le rendement net et la disponibilité des fonds utilisés pour amortir. Il faut aussi distinguer amortissement direct et indirect, notamment lorsqu’un pilier 3a est impliqué.

Ne cessez pas de conserver les factures après 2029

La suppression des déductions d’entretien pourrait donner l’impression que les factures ne servent plus. Ce serait une erreur.

Les documents restent utiles pour :

• les garanties et les assurances ;
• le suivi technique de la maison ;
• une succession ou une donation ;
• une éventuelle vente ou transmission ;
• l’information d’un acheteur si la stratégie change ;
• le calcul de l’impôt cantonal sur les gains immobiliers, puisque certaines dépenses créant une plus-value peuvent constituer des impenses.

Une facture ne peut pas être utilisée deux fois. Si une dépense a déjà été admise comme frais d’entretien dans l’impôt ordinaire sur le revenu, elle ne peut pas être déduite une nouvelle fois du gain immobilier. Cette règle doit être documentée selon la pratique du canton concerné ; voir, par exemple, les déclarations officielles de Vaud et de Fribourg.

Pour chaque chantier, conservez le devis, le contrat, les autorisations, la facture détaillée, la preuve de paiement, les subventions, les plans et une brève description de l’état avant et après. Séparez autant que possible les travaux d’entretien des améliorations créant une plus-value.

Cas qui demandent une analyse particulière

Une partie de la maison est louée

Les immeubles à usage mixte deviennent plus complexes. Les revenus locatifs restent imposables et certaines déductions subsistent pour la partie louée. La ventilation des surfaces, des jours d’utilisation, des coûts et du financement doit être documentée.

Vous avez acheté récemment votre premier logement

La réforme prévoit une déduction temporaire et plafonnée des intérêts pour la première acquisition d’une résidence principale en Suisse. Une disposition transitoire tient compte de la date d’achat, sous réserve d’une propriété ininterrompue et des autres conditions. Il faut vérifier le nombre d’années restantes au 1er janvier 2029.

Vous possédez une résidence secondaire

La valeur locative de la résidence secondaire sera également supprimée, avec la limitation des déductions. Le canton de situation pourra toutefois introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement réservées à l’usage personnel.

Vous approchez de la retraite

La réforme peut alléger la charge des propriétaires ayant fortement amorti, mais elle ne résout pas la question de la liquidité. Il faut établir un budget intégrant impôts, intérêts, entretien, énergie, assurances et éventuels travaux d’adaptation du logement.

Vous envisagez une transmission

La donation, l’avancement d’hoirie, l’usufruit et le droit d’habitation ont des effets fiscaux et civils distincts. La suppression de la valeur locative ne suffit pas à choisir une structure. Une analyse notariale et fiscale reste nécessaire.

Feuille de route jusqu’en 2029

2026 : mesurer

• calculer l’effet fiscal actuel de la maison ;
• dresser l’état technique et énergétique ;
• réunir le dossier hypothécaire et les factures ;
• documenter la valeur patrimoniale actuelle de la maison ;
• établir une liste des travaux sur dix ans.

2027 : décider

• choisir les travaux à réaliser avant 2029 ;
• coordonner subventions, permis et financement ;
• comparer amortissement et conservation des liquidités ;
• mettre en place une réserve d’entretien ;
• vérifier les décisions prises par le canton sur les déductions énergétiques après 2029.

2028 : exécuter sans précipitation

• terminer les travaux fiscalement et techniquement justifiés ;
• contrôler la facturation et les preuves de paiement ;
• revoir les acomptes fiscaux et le budget 2029 ;
• anticiper le renouvellement des hypothèques ;
• actualiser le plan de valeur et d’entretien.

Dès 2029 : réallouer

• mesurer l’économie ou le surcoût fiscal réel ;
• verser une partie de l’économie éventuelle dans la réserve d’entretien ;
• réexaminer l’amortissement à chaque échéance hypothécaire ;
• actualiser le plan énergétique et patrimonial tous les deux à trois ans.

Relier la valeur patrimoniale, la dette et les travaux

Même sans projet de vente, une valeur de marché documentée fournit un point de référence pour :

• mesurer la part de l’immobilier dans le patrimoine familial ;
• vérifier le rapport entre dette et valeur ;
• hiérarchiser les travaux réellement valorisants ;
• préparer une retraite, une succession ou une donation ;
• décider si une transformation est proportionnée à la valeur du bien ;
• disposer d’un point de référence avant la réforme de 2029.

L’intérêt ne réside pas dans la recherche d’un prix théorique isolé, mais dans la comparaison entre la valeur actuelle, la dette, le coût des travaux et l’usage prévu de la maison à long terme.

Ce point de référence n’a d’utilité que s’il s’agit d’une valeur de référence établie de manière indépendante, distincte d’une estimation de mise en vente.

Questions fréquentes

La valeur locative sera-t-elle vraiment supprimée en 2029 ?

Oui. Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029.

Les propriétaires paieront-ils tous moins d’impôts ?

Non. Le résultat dépend principalement de la valeur locative actuelle, des intérêts, des frais d’entretien, du taux marginal et des règles cantonales. Les propriétaires faiblement endettés sont généralement mieux placés que les propriétaires très endettés.

Les frais d’entretien seront-ils encore déductibles après 2029 ?

Ils ne le seront plus pour le logement occupé par son propriétaire. Ils resteront en principe déductibles pour les objets loués à des tiers. Certaines mesures énergétiques pourront encore bénéficier de règles cantonales temporaires.

Dois-je rembourser mon hypothèque avant 2029 ?

Pas automatiquement. Il faut comparer les intérêts économisés, la fiscalité, les indemnités éventuelles et le besoin de liquidités. Une réserve insuffisante peut être plus risquée qu’une dette raisonnable.

Est-il encore utile de garder les factures de travaux ?

Oui. Elles servent au suivi du bâtiment, aux garanties, à une éventuelle vente ou transmission et au calcul futur d’un éventuel gain immobilier.

Faut-il faire tous les travaux avant fin 2028 ?

Non. Il faut avancer uniquement les projets nécessaires, cohérents et prêts à être exécutés correctement. La fiscalité améliore éventuellement le financement ; elle ne transforme pas une mauvaise dépense en bon investissement.

Sources principales

• Département fédéral des finances, « Le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative », 1er avril 2026
• Département fédéral des finances, Réforme de l’imposition de la propriété du logement
• Administration fédérale des contributions, Recueil Informations fiscales — Imposition de la valeur locative (catégorie F, Enjeux fiscaux), édition 2026 (mise à jour du 19 février 2026)
• État de Vaud, Subventions du Programme Bâtiments 2026
• État de Fribourg, Programmes de subventions en matière d’énergie
• État de Fribourg, Pourquoi établir un CECB ?
• État de Fribourg, Impôt sur les gains immobiliers — Remploi (pratique du Service cantonal des contributions)

Alexandre Mirfassihi — Expert en estimations immobilières avec brevet fédéral
alexandre@votrecourtier.ch — +41 78 688 73 01

Note éditoriale : article d’information générale. Une décision d’amortissement, de rénovation, de transmission ou de restructuration patrimoniale doit être validée avec les spécialistes compétents. Les choix cantonaux concernant les déductions énergétiques et l’impôt spécial sur les résidences secondaires doivent être revérifiés avant la publication définitive et après toute modification législative.