Comment estimer la valeur de mon terrain ?

Les parcelles et terrains à bâtir sont des biens recherchés en Suisse romande, particulièrement dans les canton de Genève, dans le canton de Vaud et le canton de Fribourg. Si le marché immobilier est en pleine expansion, bon nombre de terrains sont mis en vente par les particuliers. Cela engendre une certaine concurrence, et pas uniquement du côté des acheteurs.

En affichant un prix cohérent vis-à-vis du marché immobilier local, vous mettez toutes les chances de votre côté pour conclure une transaction rapidement, tout en limitant la marge de négociation auprès des futurs acheteurs. Mais pour déterminer le prix d’un terrain, il faut estimer sa valeur de manière la plus fidèle possible ce qui demande de la méthode.

Comment estimer le prix d’un terrain en Suisse ?

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Il faut noter qu’il est un peu plus compliqué d’évaluer un terrain qu’un appartement ou qu’une maison, des cas de figure où il suffit la plupart du temps de se baser sur des biens similaires pour faire une première estimation.

Le prix d’un terrain en Suisse dépend de davantage de critères. Et ces facteurs sont parfois plus difficiles à défendre devant un potentiel client. C’est pourquoi il est indispensable de maîtriser son sujet et déterminer les caractéristiques propres du terrain à partir de facteurs concrets.

Témoignages

Expertise de qualité

En tant qu’investisseur, je devais pouvoir me reposer sur l’expertise d’un courtier expérimenté et reconnu sur le marché. Je tiens à vous remercier pour vos conseils, M. Mirfassihi.

M. P. Duperret, Epagny

100% zu empfehlen!

Die Professionalität und der angenehme Umgang heben Alexandre Mirfassihi ganz klar von der grossen Masse der Immobilienmakler ab. 100% zu empfehlen!

Marcell Muller, Rossinière

Excellente prestation

J’aimerais relever l’excellente prestation de M. Alexandre Mirfassihi, qui a su relever le défi que je lui avais fixé, soit de vendre mon appartement de 4.5 pièces à Marly en trois semaines avec une reprise par l’acquéreur de mon prêt hypothécaire. Par ses compétences, son comportement et son engagement, il a su accompagner les acquéreurs dans leur démarche. Je vous remercie chaleureusement de votre excellent travail et ne pourrai que recommander vivement votre agence votrecourtier.ch SA.

M. D. Dougoud, Marly

Sincères remerciements

Je vous remercie pour votre travail, votre professionnalisme et le suivi du dossier pour notre achat. Ce fut un réel plaisir de traiter avec vous.

Mme A. Ayer, Fribourg

Sympathique et professionnel

Alexandre Mirfassihi m’a aidé à trouver ma future maison à Epalinges. Alexandre m’a soutenu et accompagné dans toutes les démarches nécessaires jusqu’à la signature du contrat de vente. C’était un plaisir d’avoir eu à faire à une personne aussi sympathique et professionnelle que Alexandre!

C. Neumann, Lausanne

Des conseils avisés

Monsieur Mirfassihi nous a particulièrement bien conseillés lors de l’achat de notre maison. Répondant à chacune de nos questions (même le weekend) avec beaucoup de professionnalisme, il nous a permis de conclure cette affaire dans des délais très courts et en toute quiétude.

J.Mermod, Lutry

Conseillés et soutenus

Nous nous sommes sentis bien conseillés et soutenus tout au long du processus d’achat. Nous nous réjouissons maintenant de la mise en œuvre prochaine du projet de construction

R. Troy, Zürich

100% professionnel

Une très bonne personne et très professionnel je vous remercie beaucoup.

A. Femandes, Bulle

Très réactif et efficace

Je remercie votrecourtier.ch, l’agence immobilière de Fribourg pour son professionnalisme et son accompagnement tout au long de mon projet. M. Mirfassihi est très réactif et efficace. Au top !

L.Dind, Fribourg

Une agence immobilière chaleureuse

Dans le cadre d’un premier contact en vue de l’acquisition d’un appartement, nous avons pu apprécier l’accueil qui nous a été réservé par l’agence immobilière : votrecourtier.ch sa. C’est un encouragement à poursuivre favorablement.

Adato Avocat, Lausanne

Professionnalisme et réactivité

Je remercie M. Mirfassihi pour son professionnalisme, sa réactivité ainsi que sa rapidité d’exécution à la tâche. Je n’hésiterais pas à recommander ses services à toute personne souhaitant acquérir ou vendre un bien, c’est une personne de confiance et je le remercie pour les très bons contacts que nous avons eus lors de l’acquisition de mon appartement!

N.Grangier, La Tour-de-Trême

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Quelles sont les principales spécificités à prendre en compte pour estimer le prix d’un terrain ?

Pour calculer la valeur d’un terrain, il faut prendre en compte le maximum de critères possibles. Si les indices de constructibilité comme IBUS ou IUS (anciennement CUS), IOS (anciennement COS) , la dimension du terrain et sa surface sont des facteurs de base qui influencent de manière considérable son prix de vente, il est aussi important de s’intéresser à sa situation géographique. Des acquéreurs qui ont pour projet de construire une maison ou un immeuble avec des appartements seront particulièrement sensibles à la proximité du terrain à bâtir avec le centre-ville et avec des infrastructures indispensables comme les moyens de transport, commerces, les écoles, etc. 

Néanmoins, ces éléments sont loin d’être des facteurs exhaustifs dans l’estimation d’un terrain. La valeur d’un terrain dépend notamment de critères micro :

  • des servitudes,
  • de la déclivité du terrain (un terrain en pente peut voir sa valeur calculée à la baisse à la différence d’un terrain plat et régulier à moins que la déclivité favorise une belle vue),
  • de la configuration du terrain (la forme d’un terrain influence grandement le type de maison choisi dans les projets de constructions),
  • des accès au terrain (si le terrain possède un accès direct ou une proximité avec une voie publique, un critère particulièrement important dans le cadre d’un terrain constructible),
  • du type du sol,
  • de zone d’affectation dans laquelle se situe le terrain (zones à bâtir, zones agricoles, zones industrielles, zones intermédiaires, etc.).
  • de son indice de constructibilité comme IBUS ou IUS, IOS

 

Ainsi que de critères macro comme :

  • sa proximité par rapport aux moyens de transports et commodités
  • la zone d’affectation voisine (résidentielle, industrielle, artisanale ou agricole)
  • le type de construction du quartier (immeubles locatifs, HLM, villas, PPE)
  • l’attractivité de sa commune en termes de réputation, renommée
  • son attractivité fiscale
  • sa proximité par rapport aux axes et pôles de développement économique

Ma parcelle est-elle constructible ?

Avant de réaliser une estimation du prix de vente d’un terrain, il faut savoir si le terrain est constructible. Le potentiel de développement d’un terrain constructible joue un rôle déterminant quant à sa valeur.

Néanmoins, pour qu’un terrain puisse accueillir des constructions, il doit se trouver dans une zone à bâtir. Parfois aussi, le terrain n’est pas constructible, mais peut le devenir (zone de réserve ou un futur remaniement parcellaire). Une opportunité à ne pas manquer pour revoir le prix de son terrain à la hausse.

Se procurer les documents relatifs au terrain à vendre

Vous l’aurez compris, pour établir au plus près la valeur vénale d’un terrain à bâtir, il est vital de déterminer ses forces et ses faiblesses. Ces critères peuvent être établis à partir des documents disponibles auprès de la commune ou du canton concernés. Pour réaliser l’estimation du prix d’un terrain, il vous faudra notamment consulter les éléments suivants :
• Le registre foncier. Ce document est disponible auprès de l’Office du registre foncier de la ville (ORF). Tout particulier peut s’en procurer un extrait. Il recense les gages, les servitudes, les charges foncières, les annotations et les mentions ainsi que l’identité du propriétaire.
• Le plan local d’urbanisme qui mentionne les indices Il permet de déterminer la surface exploitable d’un terrain à bâtir et les règles d’urbanisme du quartier. Ces informations permettent de déterminer le potentiel de développement des terrains et donc de défendre leurs prix auprès des futurs acquéreurs.
• Le plan de zone. Il indique dans quel type de zone se trouve le terrain à vendre.
• Le cadastre. Le cadastre mentionne les limites du terrain par rapport aux parcelles voisines.

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Il est aussi pertinent de vous renseigner sur les équipements du terrain. Si la valeur d’un terrain constructible, mais non viabilisé est plus faible, il suffit de financer des raccordements pour revoir sa valeur à la hausse tout en lui apportant du crédit lors des négociations.

En bref, estimer un terrain nécessite de répondre à un certain nombre d’étapes tout en prenant en compte dans le calcul les différents facteurs qui peuvent jouer sur le prix. Une mission loin d’être évidente même pour des courtiers, notaires ou banquiers.

Les estimations en ligne sont-ils fiables pour déterminer la valeur d’un terrain en Suisse ?

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Afin de gagner du temps et pouvoir être en mesure de gérer soi-même la vente d’un terrain, il peut être tentant de recourir à des outils permettant de faire une estimation ou simulation en ligne. Aucun simulateur ou logiciel d’estimation n’apparaisse assez complet et n’arrive à exploiter dans leur calcul toutes les informations et les principales caractéristiques d’un terrain.

En pratique, si une estimation en ligne ou même l’avis de son banquier ou de son notaire ou d’un courtier peut s’avérer assez utile pour des biens immobiliers standards, une évaluation de terrain demande de prendre en compte un ensemble d’éléments primordiaux qui ne peuvent être chiffrés de manière automatique et approximative. Aussi, l’estimation d’un terrain aménagé ne suit pas les mêmes règles que celles d’un terrain constructible qui nécessite d’être viabilisé ou d’une parcelle avec un potentiel de valorisation ou un terrain avec une réserve de constructibilité non exploitée à la suite d’un changement d’indice de constructibilité ou d’un remaniement parcellaire.

Faire estimer son terrain par votrecourtier.ch sa pour vendre au meilleur prix

Déterminer la valeur d’un terrain ne s’improvise pas. Il existe tellement de critères et de règlements communaux, cantonaux et fédéraux à prendre en compte qu’il est plus prudent et judicieux de confier cette tâche à un Développeur immobilier avec un brevet fédéral. Estimer la valeur vénale d’un terrain et fixer un prix cohérent demande de l’expérience sans compter qu’il faut souvent un certain talent de négociation pour mener à bien la transaction.

Grâce à ses 16 années d’expérience en Suisse romande, votrecourtier.ch sa sait proposer un engagement infaillible à ses clients. Quel que soit le terrain à estimer en Suisse, notre agence immobilière ainsi que notre développeur immobilier avec un brevet fédéral proposent un accompagnement sur mesure et efficace pour vous épauler jusqu’à la concrétisation de la vente.